Pogosto slišimo o turbulentnem dogajanju na trgu nepremičnin na (četudi malem) slovenskem trgu. Ali dejansko razumemo, kakšno je trenutno stanje na področju bivanja pri nas? Kaj oblikuje ceno nepremičnine, na kaj biti pozoren in kdaj je pravi čas za prodajo ali nakup?

Sodelavcem in strokovnjakom s področja nepremičnin smo zastavili nekaj vprašanj in pridobili odgovore, ki bodo nedvomno prispevali k boljšem in predvsem lažjem razumevanju nepremičninskega trga za vse morebitne kupce, prodajalce, pa tudi lastnike nepremičnin v Sloveniji.

Pogovarjali smo se z Borutom Ošlakom, nepremičninskim agentom, ki sodeluje z Exiit group in je za nas razmišljal o nepremičninskem trgu Koroške in Savinjske regije, ter trenutno stanje ocenil takole: »Stanje na nepremičninskem trgu v Koroški regiji je v zadnjem obdobju zelo dinamično. Kljub velikemu številu novogradenj na tem področju, povpraševanje po nepremičninah ni upadlo. Koroška regija je še vedno v pomanjkanju stanovanjskih nepremičnin, saj se od leta 2004 pa vse do 2020 ni veliko vlagalo v gradnje predmetnih nepremičnin. V prihodnje pričakujemo še enako dinamiko pri prometu z novimi nepremičninami.

Savinjska regija je iz tega vidika nekoliko drugačna, dinamika transakcij je veliko bolj umirjena, nova stanovanja se ne tržijo tako hitro. Povpraševanje po novih nepremičninah ni tako veliko kot v Koroški regiji.

Če primerjamo cene novih nepremičnin obeh področij bi izpostavil, da je na Koroškem, v zadnjih dveh letih zabeležena kar 30 % rast cen novih nepremičnin, prav tako vztrajno rastejo cene tudi v Savinjski regiji. Razlog za rast cen na Koroškem je še vedno presežek povpraševanja od ponudbe novih nepremičnin na Koroškem.«

Kaj svetujete, na kaj moramo biti kupci, lastniki, potrošniki posebej pozorni?

»Najpomembnejša pri nakupu nepremičnin je urejena gradbena ter ostala pravna dokumentacija nepremičnine. Kupcem novih nepremičnin predlagam, da se pred nakupom preveri zanesljivost podjetij, investitorjev in izvajalcev projektov, posebno pozornost je treba nameniti tudi izvedbi in specifiki gradnje pri večstanovanjskih objektih.«

Kakšno je stanje z novogradnjami oz. kakšna je ekonomika adaptacij starih stavb?

»Če je na trgu dovolj razpoložljivih novogradenj, se kupci še vedno raje odločajo za nakup novih nepremičnin, predvsem zaradi jamstva investitorjev za odpravo morebitnih skritih, očitnih napak, kakor tudi solidnosti stavb. Odločilni faktor pri nakupu novogradenj je tudi energetska učinkovitost takšnih nepremičnin in s tem povezani nižji uporabni stroški uporabnikov.«

Borut Ošlak, vir: EXIIT group

Predrag Todić je nepremičninski posrednik že od začetka tisočletja. Z lastno nepremičninsko agencijo Ljubljana nepremičnine se je specializiral predvsem za ljubljanski trg. Za nas pa je ocenil še širšo sliko slovenskega nepremičninskega trga, ki z zatečenim stanjem kliče po premišljenih sistemskih ukrepih.

Kakšen je vaš pogled in strokovno mnenje o slovenskem nepremičninskem trgu in kaj »napovedujete« v prihodnje – kako kaže s širše vplivnimi trendi?

»Če se osredotočim na Ljubljano in okolico in opišem stanje, ki ga najbolj prvoosebno poznam, ne povem nič novega: ponudba nepremičnin je slaba, cene so visoke, celo previsoke, gradnja pa ne sledi potrebam oz. trgu povpraševanja, in to je splošno trend v svetu. Nekatere nepremičnine so že dalj časa na trgu ampak se ne prodajo, bodisi zaradi cene, stanje potrebne investicije in posledično ekonomske upravičenosti naložbe. Da bi se cene »normalizirale«, bi morala poskrbeti zadostna ponudba. Samo načrtovan in obsežen tok ponudbe novogradenj bi lahko umiril trenutno stanje.«

Kateri dejavniki so odločujoči za oblikovanje cen nepremičnin v Sloveniji?

»Kot pri vsaki stvari – najprej ponudba in povpraševanje, na ceno odločilno vpliva lokacija (npr. v Rožni dolini je cena m2 zemljišča od 1000 do 1400 €, odvisno od gradnje), namenskost nepremičnine (npr. na robu Ljubljane gradi srednji ali srednji višji razred, medtem ko si v Rožni dolini primoran graditi višji razred nepremičnine. Na ceno nepremičnine vpliva tudi logistika okoli šole in lega objekta z njegovo dostopnostjo npr. oddaljenost do vrtca, šole, trgovin, igrišča… Celo v istem večstanovanjskem objektu je lahko razlika v ceni tudi do 20 %, odvisno ali gre za stanovanje z razgledom ali je pogled usmerjen na gradbišče ali industrijo.«

Katera mesta, naselja, regije najbolj izstopajo v smislu zelo visokih ali zelo ugodnih cen nepremičnin?

»Sloves mest z najdražjimi nepremičninami ima Kranjska Gora, Bohinj, Bled, primorska mesta Koper, Piran, Izola,… in glavno mesto Ljubljana. Že med večjimi mesti po Sloveniji so velike razlike.«

Kaj svetujete, na kaj moramo biti kupci, lastniki, potrošniki pozorni?

»Za vsakega posameznika obstaja pravi čas za nakup. Pravi čas za nakup je takrat, ko najde pravo nepremičnino, tudi če cena ni optimalna, a če se za kupca izide, je nakup smiseln.«

Je nepremičnina dandanes investicija?

»Nepremičnina je vedno investicija. In dolgoročna naložba. Tudi če kredit, kot radi rečemo preplačaš, v 20 letih z nakupom nepremičnine nisi izgubil denarja, saj je nepremičnina v tem času pridobila na vrednosti. Vsaj praviloma. In ko nepremičnino prodajaš, si vložek povrneš. Naj bi.

Če se s tem tudi profesionalno ukvarjaš, se spoznaš, je doprinos lahko še večji in hitrejši. Odvisno od namenskosti nepremičnine – če gre za bivalni prostor, je to nujno zlo… Špekulanti pa vedno dobro poznajo razmere in tudi riziko. Leta 2008 npr., ko so bile cene nepremičnin najvišje dotlej, se je zgodil v naslednjih osmih letih strm padec cen nepremičnin, celo 15-20 %.«

Kako je z gradnjo v pretresu aktualnih področnih regulativ v zadnjih letih?

»Bom slikovit in nazoren kolikor se da – če prezrcalimo stanje nepremičnin na Slovenskem na nogomet, kjer imamo 4 področja: obrambo, golmana, veziste in napadalce – so tudi tukaj socialna stanovanja,  airbnb, najemna razmerja in prodaja stanovanj. Zadnji čas se veliko vlaganj nanaša na socialna stanovanja, kar je smiselno, a pozabljamo, da vendarle vsi ne želijo živeti v socialnih objektih, želijo jih kupiti, posedovati svoje nepremičnine. Pri gradnji so izjemno naporni in utrujajoči (pre)dolgotrajni birokratski postopki.

V tujini postopki tečejo hitreje. Denimo v Avstriji se investitor ne ukvarja s sosedi, pač pa urbanizem občine odigra svojo vlogo do potankosti. Pri nas je gradbeno dovoljenje podvrženo vsem vplivom, s katerimi se ukvarjajo razpršene službe, najpogosteje nepovezane in ne pod istimi pogoji in pričakovanju, ki bistveno predolgo odločajo. Časovna komponenta pa se še kako občuti tudi pri ceni stanovanja, primer je Regentov kvart, nova soseska v Dravljah, kjer se stanovanja zaradi postopka na sodišču, vsak mesec dražijo tudi za do 4.000 € mesečno.«

Kakšno je vaše stališče o nepremičninskih dajatvah?

»Absolutno je davek v Sloveniji - 25 % previsok. Ne rabimo iti daleč, da najdemo primere boljše prakse, denimo na Hrvaškem in v Avstriji je davek 10 %. Zelo nujno, pa smo že pozni, bi bilo, da se področje celostno uredi. Torej od hitrejše birokracije, da se pospeši pridobivanje gradbenih dovoljenj, čim več izdanih gradbenih dovoljenj je edina pot, da bo trg sledil povpraševanju in bodo cene padle »po naravni poti«, do učinkovitejše ureditve pravno utemeljenih razmerij med kupci, prodajalci, najemniki in najemodajalci.«

Kaj pa cene nepremičnin, bodo po izkušnji na nepremičninskem trgu leta 2008 skoraj padle?

»Ko bo ponudba presegla povpraševanje, pa to mislim na generalnem nivoju ponudbe, od turističnih, bivalnih, stanovanjskih in investicijskih nepremičnin, bodo tudi cene padle. Vsi segmenti morajo biti »uravnovešeni«, kot pri nogometu, če se še enkrat več poslužim te primerjave. Šele če ima ekipa učinkovite napadalce, obrambo, veziste in golmane, lahko zmaga!

Za rešitev slovenskega nepremičninskega področja, bi morali strokovnjaki že zdavnaj celostno pristopiti k načrtovanju učinkovitih sistemskih rešitev.«

Predrag Todić, vir: ljubljananepremicnine.si

Nepogrešljivi člen na trgu nepremičnin imajo pooblaščeni ocenjevalci in cenilci, ki zagotavljajo strokovno znanje in preglednost z oceno vrednosti nepremičnin, s prispevkom k transparentnosti trgovanja, s pomočjo pri pridobivanju financiranja in podporo investitorjem s strokovnimi argumenti. Alenka Urnaut je pooblaščena ocenjevalka vrednosti nepremičnin, sodna cenilka in direktorica EXIIT GROUP d.o.o., ki nadalje pojasnjuje kako se oblikuje cena nepremičnine, kako smo lahko prepričani o njeni realni vrednosti, na kaj biti pozorni pri novogradnjah in kdaj je pravi čas za prodajo ali nakup.

Kako se oblikuje novih cena nepremičnin, ki prihajajo na trg?

»Cena nepremičnin se na trgu oblikuje predvsem glede na ponudbo in povpraševanje, pri čemer imajo ključno vlogo: lokacija, velikost in stanje nepremičnine, ter trenutne gospodarske razmere. Med osnovnimi načini določanja vrednosti nepremičnin je t. i. metoda tržnih primerjav, pri kateri se vrednost ocenjuje na podlagi cen podobnih nepremičnin, ki so bile nedavno prodane. Strokovnjaki primerjamo značilnosti (kot so lega, kvadratura, opremljenost), nato pa s prilagoditvami ocenimo, kakšna bi bila primerna tržna cena za konkretno nepremičnino.«

Kako je kupec lahko prepričan o realni vrednosti nepremičnine?

»Kupec se o realni vrednosti nepremičnine najlažje prepriča s primerjavo podobnih nepremičnin na istem območju – to je prvi pokazatelj, ali je cena postavljena realistično. Pomaga tudi vpogled v podatke o dejanskih prodajah, ki so javno dostopni. Če želi kupec dodatno varnost, lahko naroči neodvisno cenitev pri pooblaščenem ocenjevalcu vrednosti ali se posvetuje z nepremičninskim strokovnjakom. Vse to so orodja, ki kupcu omogočajo bolj informirano in na dejstvih osnovano odločitev ter tako zmanjšujejo tveganje preplačila.«

Na kaj mora pri novogradnjah biti pozoren kupec in na kaj prodajalec?

»Pri nakupu novogradnje mora biti kupec posebej pozoren na pravno in gradbeno dokumentacijo – to pomeni, da preveri gradbeno in uporabno dovoljenje, skladnost izvedbe z načrti ter ali je vpis v zemljiško knjigo možen ali že urejen. Pomembno je tudi, da investitor zagotavlja jamstva za napake v gradnji. Prodajalec oziroma investitor pa mora zagotoviti transparentnost – jasne tlorise, tehnične opise, splošne prodajne pogoje in predvsem zanesljive roke izgradnje in vselitve. Za zaupanje kupcev so ključni tudi reference graditelja in kakovost izvedbe.«

Ali je sedaj pravi čas za nakup novogradnje?

»Glede na to, da je »rok trajanja« nepremičnine 50 let in več, z vidika naložbe nepremičnina šteje kot dolgoročna naložba. Prav tako cene novogradenj ne padajo, kar kaže na stabilnost trga in vztrajnost povpraševanja. Glede na visoke stroške gradnje in omejeno ponudbo kakovostnih novogradenj je malo verjetno, da bi v prihodnje prišlo do občutnih pocenitev. Zato je nakup novogradnje na dobri lokaciji danes lahko dobra dolgoročna naložba tako za lastno bivanje kot tudi za investicijo, saj se vrednost takšnih nepremičnin praviloma ohranja ali celo raste.«

Kako se določi ta »pravi čas«?

»Pravi čas za nakup nepremičnine je odvisen od kombinacije tržnih razmer in osebne pripravljenosti kupca. S tržnega vidika je to trenutek, ko se trg stabilizira, ko cene ne rastejo več hitro, a tudi ne padajo, kar pomeni manj tveganja za preplačilo ali negotovost. Zelo pomembno pa je tudi, da ima kupec urejeno financiranje, jasne potrebe in dolgoročne načrte. Če se ti dejavniki ujemajo, potem je to za posameznika pravi čas – ne glede na splošne napovedi.«

Alenka Urnaut, vir: EXIIT group

Če ste začutili, da je ZDAJ pravi čas tudi za vašo priložnost, bodisi naložbeno bodisi za izboljšanje kakovosti bivanja, vam predstavljamo tri projekte, kjer je še na voljo zadnjih nekaj stanovanj.

Idealno za družinsko bivanje v Slovenj Gradcu je zadnje prosto stanovanje v sklopu HOMŠKI PARK II

https://www.exiit-group.com/projekt/homski-park2

Homški park II z lokacijo omogoča popolno ravnotežje med mestnim življenjem in naravo, le streljaj od vseh mestnih ugodnosti in zelenih površin v okolici.

Če iščete udobje in funkcionalnost, je na voljo še zadnjih 5 sodobnih stanovanj v stanovanjskem kompleksu KOLODVORSKA v Velenju

https://www.exiit-group.com/projekt/kolodvorska

Stanovanja Kolodvorska so zasnovana z mislijo na udobje in estetiko, s poudarkom na svetlobi in učinkoviti razporeditvi prostorov ter opreme iz kakovostnih, naravnih materialov.

Najboljše razmerje med ceno in kakovostjo pa zagotavlja 6 stanovanj projekta OB SUHI, na Ravnah na Koroškem

https://www.exiit-group.com/projekt/ob-suhi

Vsako stanovanje v sklopu objekta Ob Suhi ima svoj lasten vhod in dvigalo, kar stanovalcem zagotavlja popolno zasebnost ter udobje in dostopnost, ki ga narekuje sodobno kakovostno bivanje.

Za vsa vprašanja, nasvete in informacije smo z veseljem na voljo.

Kontakt:

040 868 531

prodaja@exiit-group.com